小区里的大事谁说了算：聊聊业主大会决议程序-上海离婚律师

前阵子收到南京老读者的来信，说住了快十年的单位房改小区，好好的中心绿地忽然围起来要建共享电动车停车棚，楼门口贴了张皱巴巴的A4纸，说业主大会表决通过了，下周动工。他住一楼，卧室窗户正对着那片绿地，从始至终没人敲过他门，也没在业主群收到投票提醒，连什么时候开的会都不知道。换你你闹不闹？

业主大会决议程序，不是走个过场的形式

很多人觉得这就是个冠冕堂皇的说法，反正都是业委会几个人说了算。说实话，我见过太多小区都是这么糊弄的。但你得知道，这玩意儿本质上是给你撑腰的规矩。说白了，就是小区定大事的时候，法律要求必须走的投票表决流程。什么算是大事？动用几十万的维修基金，换物业公司，改公共绿地的用途，加装电梯，这些和所有人利益相关的事，都必须走业主大会决议程序，没人能跳过去。

法律上的要求其实不复杂，普通事项需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，然后经参与表决专有部分面积过半数、参与表决人数过半数的业主同意，也就是大家常说的双过半。要是碰到改建建筑物、改变用途这种重大事项，就得要参与表决的双四分之三同意才行。不是随便拉十几个业主凑起来签字就能算数的。这个程序的核心，就是不让少数人拿走多数人的权利。

踩了坑还不知道的两个常见误区

第一个误区，只要贴了公告就算通知到位了。不少业委会图省事，找个小区角落贴张纸，就算走完通知程序了。真出了事还说“我们贴了啊你自己看不见赖谁”。不对啊。按规矩，得按小区议事规则约定的方式通知到每一个业主，能发业主群的要发，能发短信的要发，能上门送的要送，贴公告只是补充，不能当唯一的通知方式。你连人都没通知到，人家没投票，这个决议程序本身就违法。第二个误区，只要票数够，什么事都能决议。我之前碰到过一个例子，业委会决议把小区临街的公共商铺租给开发商开超市，租金给业委会当办公经费，票数还真够了。但公共商铺本来就是全体业主共有的，收益也得归全体业主，你决议把收益自己留着，哪怕票数够，内容也违法，决议照样不算数。

不过话说回来，很多业主吃亏就吃在不懂，觉得人家已经出结果了，自己反对也没用，就认了。其实不是，只要程序不对，你完全有机会推翻。

觉得程序不对，你可以这么做

先把证据攥在自己手里。别上来就堵门吵架，没用。你先把贴出来的决议、通知拍好照，把你没收到通知的聊天记录、短信记录截好，然后直接找业委会要本次会议的投票记录、签到表、计票结果，业委会不给的话，直接找辖区的街道办申请查阅，街道办有义务给你看。拿到东西才能说后面的事。再找街道办提书面异议。大部分小区的矛盾没必要一开始就对簿公堂，街道办本身就负有指导监督业主大会的职责，你把你拿到的证据整理好，写一份书面的异议，签上你和其他有异议的业主的名字，递到街道办的物管科，他们会上门调查核实，很多时候协调一下就改了。最后要是协调不成，就走司法程序。如果你确实能证明决议程序违法，或者内容侵犯你的合法权益，可以在知道决议作出之日起六十天内向法院起诉，申请撤销这个决议。超过六十天没提的话，法律就不再保护你的撤销权了，别拖。很多人觉得打官司麻烦，其实这种案子案情清楚，只要证据扎实，流程也不复杂，花不了多少钱。本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。

小区里的大事谁说了算：聊聊业主大会决议程序

业主大会决议程序，不是走个过场的形式

踩了坑还不知道的两个常见误区

觉得程序不对，你可以这么做

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