下班拎着菜回家，单元门坏了快半个月，风天天往楼道灌，找物业说“这得走公共维修基金，我们修不了”，转头催物业费，晚交三天就贴你家门上，还说再不交就起诉你，进征信。是不是很多人都遇过？
说起来，业主和物业的矛盾，几乎是每个小区都有的陈年积怨，闹起来不知道怎么解决的人，一抓一大把。
到底什么是物业服务纠纷处理？
说白了，就是业主和物业公司之间，因为物业服务、物业费、公共区域收益、公共区域维护这些事闹了矛盾，按照法律规定的程序解决争议的过程。不是说只有闹到法院才叫处理，私下协商、第三方调解都是合法的处理方式。
从法律上说，所有的纠纷根源都在那份物业服务合同上——物业要按合同约定的标准干活，业主要按合同约定交物业费，哪边没做到，另一边都可以找说法。边界其实很清楚：合同写了的，物业没按要求做到，那就是物业违约；合同没写的义务，你硬要求物业做，那就没道理。比如你自己家马桶堵了，物业愿意帮你通是人情，不是义务，真为这个闹纠纷，根本站不住脚。
两个常见误区，很多人都踩过坑
第一个误区：物业服务差，我直接拒交物业费就完了。太多人这么想了。说实话，我每年都能接到十几个咨询，都是说物业不好，拒交物业费，最后被物业起诉了才来找我。法律上真不支持你这么干。
只有当物业完全没提供服务，或者服务不合格已经达到根本没法履行合同的程度，你才能拒交。仅仅是卫生打扫不及时、门禁坏了半个月没修这种，属于服务有瑕疵，你可以要求物业减物业费，但不能直接一分不交，真闹到法院，大多会判你交大部分，还要承担逾期违约金，亏不亏？
第二个误区：我没跟物业签合同，我不认这个物业，出了纠纷也跟我没关系。这也是错的。买房收房的时候，大多是开发商提前找的前期物业，这个合同是开发商跟物业签的，只要你收了房，实际享受了物业的保洁、安保服务，这个合同就对你生效。后来小区成立了业委会，业委会跟新物业签的合同，哪怕你个人没签字，也对全体业主有效。别拿“我没签字”当借口，站不住的。
遇到纠纷，按这几步走，成本低还管用
第一步，先留好证据。别光顾着生气，啥凭据都不留下。说物业没打扫卫生，你就拍打扫前的照片，隔两天拍一次；说门禁坏了，就拍门禁坏的照片，存好你找物业报修的微信聊天记录、通话录音。这些东西比你说一百句“物业不好”都管用。
第二步，找第三方调解。说实话，打官司又费时间又费钱，能调解就调解。你可以找社区居委会，也可以找街道办负责物业管理的部门，这些地方都有免费的人民调解，工作人员经常处理这类事，熟得很，很多闹了好久的纠纷，撮合撮合各退一步就解决了。
第三步，调解不成再走法律程序。如果分歧真的很大，调解不成，那就去法院。如果只是几千块物业费的纠纷，走小额诉讼程序，诉讼费很便宜，流程也简单，一两个月就能出结果。如果是整个小区业主都有同样的问题，大家可以一起维权，分摊下来成本也不高。
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